التمويل العقارى يعنى مساعدة الأشخاص او الهيئات الإعتبارية للحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذى حصل عليه على هيئة اقساط قد تكون المدة خمس او عشر او خمسة عشر او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام.
وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية) وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقارى او بنك تستطيع ان تقترح عليك لكى تساعدك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم.وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذى تريده ولكن فى حدود إمكانيات دخلك كما سنوضح بالأسفل.
يجب ان يكون العقار الذى تريد البنك ان يموله “مسجل” لكى تستطيع شراؤه فمثلاً فى مصر يجب ان يكون العقار مسجل لدى الشهر العقارى، فى السعودية يجب ان تكون الأوراق وصكوك الملكية سليمة وان يكون العقار مسجل لدى كاتب العدل وهكذا فى باقى الدول العربية. فالأصل فى التمويل العقارى ان يكون العقار مسجل للتأكد من انك سوف تشترى من صاحب العقار الأصلى ومنع اى عمليات نصب او قضايا قد يرفعها اى شخص فى المستقبل بإدعاء ان العقار الذى تم تمويله فى الاساس هو ملكه وليس ملك من قمت انت بالشراء منه.
وقد يجد البعض ان هذا شرط تعجيزى ولكن هذا لضمان حقك وضمان حق البنك وفى مصر مثلاً من الممكن ان تشترى العقارات القابلة للتسجيل وهى العقارات التى تم بنائها على ارض مسجلة برخصة بناء سليمة وان يكون العقار الذى به الشقة مواصاته مطابقة لرخصة البناء ولا توجد به ادوار زائدة عن المسموح به فى رخصة البناء وان يكون العقار كامل المرافق وتم تشطيب الواجهة.
أنواع التمويل العقارى – ما هى أنواع التمويل العقارى؟
أشهر أنواع التمويل العقارى فى الوطن العربى هى:
1- التمويل بالإجارة
2-التمويل بالمرابحة
3-التمويل بالمشاركة – اﻟﻣﺷﺎرﻛﺔ اﻟﻣﻧﺗﻬﻳﺔ ﺑﺎﻟﺗﻣﻠﻳك (اﻟﻣﺷﺎرﻛﺔ اﻟﻣﺗﻧﺎﻗﺻﺔ)
ولتوضيح انواع التمويل:
1- التمويل بالإجارة
التمويل بالإجارة يعنى ان يقوم البنك بشراء العقار ويقوم بتأجيره للعميل مع وعد بتملك العميل العقار فى اخر مدة التأجي مع دفع اخر قسط، وفى الإجارة لا تكون النسبة المدفوعة ثابتة تكون متغيرة، بمعنى ان لو معدل الفائدة السائد الان 5% وبعد عامين ارتفع سوف ترتفع قيمة الأقساط الشهرية ولو انخفض سوف تنخفض قيمة الأقساط الشهرية.
فى الإجارة كما وضحنا انت تكون كالمستأجر، فاى إصلاحات فى العقار تكون مطلوبة من البنك وليس منك.
ولكنى شخصياً لا انصح بنظام الإجارة لسببين:
السبب الأول هو تغير قيمة الأقساط على السنين، ففى ظل عدم وجود فائدة ثابتة وفى عالم يتميز بالتغير وعدم الثبات فمن الأفضل دائماً الحصول على فائدة ثابتة.
السبب الثانى هو انك لو تعثرت فى السداد سوف يتم سحب العقار منك وطردك مع إعتبار ان ما قمت بدفعه ما هو إلا قيمة تأجيرك للعقار وهذا لا يحدث فى عقود المرابحة.
2- التمويل بالمرابحة
يقوم البنك بشراء العقار ثم يبيع العقار لك بالإضافة الى ربح معلوم، ففى المرابحة العقار يتم تسجيله بأسمك وليس بأسم البنك كما يحدث فى الإجارة.
فى المرابحة تكون نسبة الفائدة ثابتة والأقساط ثابتة خلال مدة التمويل العقارى وهذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة. ولو تعثرت فى السداد وتم بيع العقار فالفرق والربح فى ثمن البيع سيكون لك وسوف تستفيد منه.
فمثلا:- لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة اولي وكانت الفائدة 5 % وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد إحتساب الفائدة 428134 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583 دولار.
لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الالولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذى تم إحتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140134 دولار.
و بعدعشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك ان يقوم ببيع العقار.
فعلى إعتبار انك خلال العشر سنوات دفعت نصف مبلغ ثمن العقار 240000 ومتبقى عليك 130000دولار ودفعت نصف الفوائد المطلوب منك سدادها وهى 140134 دولار و النصف الأخر المتبقى عليك وهو 70067 لن يكون مطلوب منك سداده لانه يعتبر تكلفة تأجيلك للسداد وعند البيع البنك سوف يأخذ البنك امواله المستحقة عليك نقداً (انت قمت بالسداد المبكر للبنك).
ولكن تذكر انك لو تأخرت فى سداد اى قسط سوف تقوم بدفع غرامات تأخير سداد أقساط حسب الموجود فى عقدك مع البنك.
فمبلغ 70067 وهو مبلغ الفوائئد المتبقية عليك لن تقوم بدفعها فلو كنت بالسعودية ستدفع تكلفة الأجل (الفوائد) للأشهر الثلاثة التالية للسداد فقط (ليس المدة المتبقية فى القرض كلها، ستدفع ثلاثة أشهر فقط)، محسوبة على أساس الرصيد المتناقص.
وبالتالى لو تم بيع العقار بعد عشر سنوات بمبلغ 500000 دولار فسوف يتم خصم 130000 بالإضافة الى غرامات التأخير وباقى المبلغ سوف يكون لك كمالك للعقار ولكن للتنويه هذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة ولذلك ننصح بنظام التمويل بالمرابحة.
ملحوظة مهمة: يجب الإنتباه جيداً عندما تتعامل مع اى بنك حسب الدولة التى انت الموجود بها، ماهى الإجراءات والمصاريف التى يضعها البنك عند التعثر وطلب البيع.
يجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين).
يجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان لايأخذ البنك اكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية.
3- التمويل بالمشاركة
تعنى ان يقوم العميل والبنك بالمشاركة فى تمويل شراء العقار ويقوم البنك فى البداية بشراء العقار بالكامل ثم يقوم العميل بشراء حصة البنك بشكل تدريجى على مدة طويلة حتى تصبح قيمة تملك البنك فى العقار صفر. وفى الوقت نفسه يؤجر العميل الحصة المملوكة للبنك فى العقار ويتم إنقاص الإيجار كلما زادت حصة العميل فى العقار وبالتالى يتم إعادة تقييم مبلغ الإيجار كل ستة شهور.
ملحوظة:- لو انت فى بلد لا تتبع نظام المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى، يجب ان تتأكد ان فائدة التمويل العقارى ثابتة وانك سوف تكون مالك العقار ولكن العقار سيظل مرهون للبنك حتى سداد اخر دفعة، وان فى حالة البيع المبكر او السداد المبكر لن يتم إعتبار ما قمت بدفعه كإيجار. وانك ستأخذ الفرق بين ثمن البيع وقيمة دينك لدى البنك.
شروط التمويل العقارى – معلومات تفصيلية وشرح التمويل العقارى
وسوف تجد عزيزى القاريء ان شروط التمويل العقارى متشابهة لحد كبير بين الدول العربية، فهذة بعض الشروط والاحكام التى توجد فى كل دولنا العربية:
1- الأشخاص المؤهلين للحصول على التمويل العقارى من هم فى سن 21 عام على الأقل .
2- يجب عند إنتهاء اخر قسط تمويل عقارى ان تكون فى سن 60 عام لو كنت تعمل فى القطاع الحكومى او 65 إذا كنت تعمل لحسابك الخاص.
3- يجب ان يكون لديك دخل كافى لكى تحصل على التمويل العقارى ويجب ان يكون قيمة القسط الذى تسدده 40% من قيمة دخلك وفى يعض الدول مثل السعودية قد يصل الى 60 %.
4- لا تستطيع ان تأخد تمويل عقارى يغطى تكلفة العقار بالكامل، فى الغالب انت يجب ان تدفع دفعة اولى وهى 20% من ثمن العقار، وانت تقوم بدفع هذة الدفعة لكى يجنب البنك نفسه المخاطرة بإحتمالية ان ينخفض سعر العقار فى المستقبل ولكى يتأكد البنك انك عندك الجدية عند طلب التمويل.
للعلم احيانا تقوم الدولة او البنك بدعم المشترين الشباب وإزالة شرط الدفعة الثابتة 20% فى كثير من الدول ولذلك يجب عليك العودة لقوانين البلد التى سوف تشترى فيها العقار.
5ـ- توجد مصاريف فرعية دائماً فى التمويل العقارى مثل المثمن العقارى التابع للبنك لكى يتأكد ان الثمن المدفوع فى العقار المطلوب تمويله هو الثمن الحقيقى للعقار، ولكى يتأكد من ان ثمن العقار المعروض من قبل البائع هو القيمة الحقيقية للعقار، وهناك مصاريف كتابة العقود واحياناً مصاريف السمسرة.
6- يجب ان تقدم بيان بالراتب من الشركة التى تعمل بها سواء كانت قطاع خاص او حكومى، يجب ان يوضح بيان الراتب مفردات مرتبك ويجب ان يكون راتبك متجاوز الحد الأدنى للمبلغ المطلوب الموضوع من قبل البنك او شركات التمويل العقارى كدخل شهرى لإعطاء التمويل العقارى.
وبالطبع بيان الراتب يجب ان يحمل ختم الشركة وتاريخ التوطيف ومرتبك وتوقيع المدير المسئول.
ولو كنت تعمل لحسابك الخاص يجب ان تقدم الإقرار الضريبى الخاص بك او تقدم بيان من محاسب قانوى لتوضيح دخلك السنوى والشهرى من عملك الخاص.
7- يجوز ان تجمع بين مرتبك ومرتب زوجتك لزيادة الدخل الشهرى لطلب قرض تمويل عقارى أعلى او حتى لوصول الحد الأدنى لطلب التمويل.
8- يمكن ان يشترى احد الوالدين او كلاهما العقار لك ويقوما هما بالسداد من مرتبيهما ولكن يجب ان يكون اخر قسط قبل بلوغهما سن التقاعد وهو 60 عام للقطاع الحكومى او 65 عام لو كانا يعملان لحسابها الخاص.
9- يمكن تقديم دليل على الدخل غير المرتب مثل الودائع وشهادات الإستثمار او إيصالات إيجارات عقارات مملوكة لك او اى مصدر دخل قد يرتضيه الممول لك سواء كان بنك او شركة تمويل.
ملحوظة: مبلغ القسط العقارى الشهرى الذى تدفعه يكون جزء مخصص لسداد القرض نفسه وجزء مخصص لسداد الفائدة على القرض.
10- عندما تحصل على التمويل العقارى يتم رهن العقار الخاص بك ولا تستطيع بيعه إلا بالعودة للبنك او لشركة التمويل العقارى.
وعند البيع خلال مدة التمويل العقارى سوف يأخذ البنك ما تبقى له من قيمة الأقساط ولن تدفع قيمة الفائدة المتأخرة ووضحنا ذلك فى مثال المرابحة فى بداية المقالة.
11 – أصحاب المعاشات المبكرة مثلاً كمن خرج معاش فى سن الأربعين تسمح له بعض الدول مثل مصر بالحصول على التمويل العقارى على ان يكون اخر قسط عند تمام الستين عام،ولكن يجب ان يكون المعاش اكبر من الحد الأدنى للدخل الشخصى الذى وضعه البنك او شركة التمويل العقارى لمن يريد الحصول على التمويل العقارى.
12- العقد الثلاثى هو عقد يكون بين ثلاثة اطراف البائع ومن حصل على التمويل “المشترى” ومن قام بالتمويل “البنك”.
13- يجب عليك التأكد عند التعامل مع خبير لتثمين او تقييم العقار او عند التعامل مع وسطاء عقاريين انهم معتمدين ومسجلين لدى الجهات الرقابية فى الدولة التى يتم الإستثمار فيها لكى لا يتم النصب والإحتيال عليك.
14- يتم سداد الأقساط اما فى البنك او خزينة الشركة المانحة للتمويل.
15- يسأل بعض الأخوة ماذا يحدث لو لم أقم بسداد الأقساط العقارية؟
فى معظم الدول لو لم تقم بسداد 3 أقساط متتالية سوف يقوم البنك او شركة التمويل بإتخاذ الإجراءات القانونية للتنفيذ على العقار.
16- التنفيذ على العقار هو ان يقوم البنك او شركة التمويل العقارى بالحجز على العقار والقيام ببيعه لتسديد ديونك ويأخذ البنك نصيبه ولو جاء مبلغ البيع اكبر من دينك لدى البنك سوف يعطونك الفرق بين دينك وثمن العقار. تأخذ الفرق لو كنت على نظام المرابحة ولا تأخذه لو كنت بالإجارة كما وضحنا بالأعلى.