قبل التفكير في فكرة الحصول على قرض تمويل عقاري، من المهم أن تتعرف على المخاطر المحتملة التي تنطوي عليها حتى تتمكن من تحديد ما إذا كانت بالفعل هي الخطوة المناسبة لك ام لا.
فروض التمويل العقارى لها سمعة انها عالية المخاطر إذا فشلت في مواكبة سداد الأقساط.
1) يمكن أن تتغير أسعار الفائدة
عندما لا تأخذ قرض تمويل عقارى بسعر فائدة ثابت سوف تتغير قيمة الأقساط كلما تغير سعر الفائدة فى البنك خلال مدة قرض التمويل العقارى، ففى ظل عدم وجود فائدة ثابتة وفى عالم يتميز بالتغير وعدم الثبات فمن الأفضل دائماً الحصول على فائدة ثابتة.
2) سوء فهم سياسة قرض التمويل العقاري الخاص بك
الكثير من المقترضين بالرهن العقاري لا يفهمون سياسات البنك الذى يتعاملون معه بشكل صحيح. كن على علم بجميع التكاليف المصاحبة لقرض التمويل العقارى مثل تكاليف تقييم وتثمين العقار وتكاليف تسجيل العقار وتكاليف السمسرة والمحامى .. الخ.
البنوك عندما تقوم بإقراضك المال تريد دائماً ان تمتلك السيطرة الكاملة فى العقد المبرم لحماية اموالهم ولذلك من المهم جداًَ جداً قراءة كل بند وكل شرط من شروط العقد بينك وبين البنك،
3) الظروف الطارئة
ستظل مسؤولاً عن دفع قسط التمويل العقارى الشهرى في الموعد المحدد إذا مرضت أو فقدت وظيفتك. يجب عليك التفكير فيما إذا حدث ذلك لا قدر الله هل ستستطيع ان تقوم بمواكبة سداد هذة الأقساط الشهرية؟. من الأفضل دائماً الإدخار في حالة دخولك في هذا الموقف – فهذه الأشياء لا يمكن التنبؤ بها.
يجب ان تتأكد ان فى حالة الوفاة او العجز الكلى سوف يتم إسقاط قيمة التمويل وعدم المطالبة بها وسوف يصبح العقار ملك للورثة. هذا يحدث لان البنك او شركة التمويل العقارى تقوم بالتأمين على أخطار الوفاة او العجز الكلى، وانصحك دائما بالتأكد ان فى الحالة الوفاة او العجز الكلى سوف يسقط الدين ويصبح العقار ملك للورثة فهذة النقطة بالغة الأهمية ولو البنك الذى تتعامل معه لا يوفر ذلك انصح بالبحث عن بنك اخر.
4) الخوف من إنخفاض قيمة العقار – الخوف من الفقاعات العقارية – الخوف من إنهيار سوق العقارات
يسأل البعض هل من الممكن ان تنخفض قيمة العقار مثل ما حدث فى ازمة الرهن العقارى فى امريكا ؟
يجب ان تدرس السوق الذى تنوى ان تستثمر فيه اولاً، هل يحدث مضارابات على العقار، هل توجد فقاعه عقاريه فيه، ماذا يقول المحللون لإقتصاديون الذين هم على الحياد كمراكز الدراسات الإقتصادية والابحاث وأساتذة الجامعات. فانا اتعجب ممن يذهب ويسأل شخص عن اى سوق عقارى ويكون هذا الشخص سيعود عليه النقع ان قمت بشراء العقار كمن يذهب ويسأل مطور عقارى او سمسار.
تعريف المضاربة على العقارات
المضاربة على العقارات : هو إستثمار ينطوى على درجة عالية من المخاطرة حيث يكون تركيز المشتري على تقلبات الأسعار. يشتري المستثمر العقار في محاولة للربح من التغيرات في القيمة السوقية.
نحن نطلق على شخص ما لقب المضارب عندما يكون هو أو هي أقل اهتماما بالقيمة الحقيقة للعقار، وأكثر إهتماماً وتركيزاًعلى تحركات الأسعار. لا يهتم المستثمر بالدخل السنوي الذي قد يجلبه العقار، مثل قيمة الإيجارات السنوية. ما يهم المضارب هو ثمن بيع العقار في تاريخ مستقبلي.ويكون هدف المضارب هو الدخول والخروج السريع من السوق.
تعريف الفقاعة العقارية
الفقاعة العقارية هي طفرة في أسعار العقارات تحدث بسبب الطلب والمضاربة والزيادة الغيرعقلانية فى الأسعار. تبدأ الفقاعات العقارية عادة بزيادة في الطلب، في مواجهة العرض المحدود من العقارات، والمعروض من العقارات يستغرق فترة طويلة نسبيا لتحدث زيادة فيه. وفى نفس الوقت يدخل المضاربون السوق، مما يزيد الطلب وترتفع الأسعار بطريقة غير عقلانية.
وفي مرحلة ما، ينخفض الطلب او يحدث ركود في نفس الوقت مع زيادة العرض، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار – وإنفجار الفقاعات.
ولكن فى الغالب لا قدر الله لو حدث إنخفاض فى العقارات فى اى سوق عقارى من المحتمل ان يكون الإنخفاض فى حدود 20% ولذلك تجد البنك يطلب دفعة اولى بحاولى 20% لتأمين نفسه ضد مخاطر إنخفاض الأسعار وتعثرك فى السداد، ولو حدث هذا الإنخفاض سوف يتجه السوق للتصحيح والزيادة و فى أسواء الحالات من الممكن ان يتخذ السوق حوالى 4 سنوات للتصحيح.
وتذكر عزيزى القاريء ان ما ذكرته هو مجرد تحليل ليس شخصى فالبنوك نفسها تتخذ إحتياطتها بطلب 20 % مقدماً وندعوا الله ان لا تأتى اى ازمة عقارية فى بلد وان جاءت لا تتعدى ال 20 %.
وللعلم العقارات فى امريكا انخفضت خلال ازمة الرهن العقارى بنسبة 33% وكانت هناك تحذيرات من المحللين الإقتصاديين من عام 2005 وازدادت فى 2006 و2007 وانا اخبرك بذلك لأن من استمع للمحللين الإقتصادين الحياديين خرج من السوق قبل الأزمة ومن أستمع الى سماسرة العقارات وشركات التمويل العقارى انخفضت العقارات وانتظر خمس سنوات لكى يتغلب السوق على انخفاض 33%.
اعلم انا لا اقول لك إستثمر فى سوق معين او لا تستثمر انا اقول لك كل الأبعاد بكل حيادية واطلب منك ان تدرس اى سوق عقارى قبل الإستثمار فيه وان تعرف المخاطر وان تعرف ان حدثت هذة المخاطر ماذا سوف يكون تأثيرها.
5. شروط السداد المبكر والبيع المبكر وما هى المصاريف التى ستدفعها
يجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين).
يجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار، ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان لايأخذ البنك اكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية.
بعض البنوك تفرض نسبة او غرامة عند السداد المبكر او بيع العقار بعد عدد من السنوات ، يجب ان تعرف من البداية ما هى المصاريف التى ستدفعها عند السداد المبكر او بيع العقار.
6. عدم سداد مدفوعات الرهن العقاري
يسأل البعض ماذا أفعل لو لم أستطع سداد قيمة أقساط قرض التمويل العقارى العقارى او تأخرت فى سداد الأقساط؟
إنهيار سوق العقارات
اعلم اولاًعزيزى القاريء ان قيمة الألف دولار او الألف جنيه مصرى او الألف ريال سعودى سوف تنخفض بعد عشر سنوات لإنخفاض القوة الشرائية لنفس المبلغ ومدة اقساط التمويل العقارى فى الغالب تكون 15 او 20 او 25 عام. فلو انت مثلاً تدفع الان مبلغ 1200 دولار كقيمة قسط شهرى ومع متوسط تضخم 5% فستجد بعد عشر سنوات ان 1200 دولار كقيمة 750 دولار الان.
وأعلم ان مرتبك مثلأ سوف يزيد مع الزيادات السنوية الدورية والأرزاق بيد الله ولكن لو حدث ولم تستطيع السداد من الممكن ان:
1) تقوم بإعادة التمويل.
2)تقوم ببيع العقار وتأخذ الأرباح كما وضحنا بالأعلى
3)تقوم ببعض الأمور الأخرى المهمة والمفيدة التى ناقشناها فى مقالة منفصلة مخصصة لهذة الجزئية مع بعض النصائح.