معنى التقييم العقاري

هو تحديد القيمة السوقية للعقار (أراضي – مساكن – متاجر – مصانع – مزارع) بناءً على مجموعة من العوامل، ويتم التقييم عن طريق الخبير العقاري وهو شخص مخوّل قانونيا للقيام بذلك أو عن طريق أصحاب مانحي القروض لتحديد الرهن العقاري إذا كان ذو قيمة عالية. ويكون لديه الخبرة الكافية تتمثل باتباع الطرق العلمية من بيع المقارن والتكاليف وعلم الإحصاء والاقتصاد الجزئي والكلي وعلم الفنون.

طرق التقييم العقاري
تحديد الدخل

وهي من الأكثر الطرق استخداماً للعقارات التجارية والتأجيرية وسيأخد الخبير العقاري بعين الاعتبار الدخل الذي ينتجه العقار بالإضافة إلى الدخل المحتمل وسيقوم بخصم تكاليف صيانة العقار من خلال طرح التكاليف من الدخل وسيحدد متوسط الدخل السنوي أو الشهري أو صافي الدخل للممتلكات.

استبدال التكلفة

وهنا يتم عن طريق فحص العقار ونوعية جودة المواد المستخدمة وسيحدد الخبير العقاري كم التكلفة بناء على ذلك، ويؤخذ بعين الاعتبار العمر الافتراضي للعقار، وكم مضى على بناءه، حيث كلما كان عمر العقار أكبر كلما انخفض تقييمه.

مقارنة المبيعات

في هذه الطريقة سيبحث الخبير العقاري عن مبيعات العقارات الموجودة في منطقة العقار وسيحاول استخدام عقار مشابه لذلك قدر الإمكان، بعد الحصول على خصائص قابلة للمقارنة وتم بيعها مؤخراً، للحصول على قيمة سوقية للعقار المعروض إما بإضافة أو طرح قيمة الميزات إلى قيمة العقار المعروض. [١]

أمثلة على التقييم العقاري

يستخدم التقييم في العديد من المعاملات على سبيل المثال عند تقييم قيمة منزل ويكون المشتري يرغب بتمويل ذو قيمة أقل من سعر الشراء، هنا سيتم رفض القرض العقاري لتمويل الصفقة ما لم يكن المشتري قادر ومستعد على التوصل بين القيمة المقدرة وعرض التمويل المقدم من العرض.
للأغراض الضريبية عن طريق تحديد قيمة التبرعات الخيرية وهذا يساعد على تقليل الخصومات من الضرائب المستحقة عليه عن طريق خصم قيمة التبرعات من دخلك الخاضع للضريبة. [٢]

العوامل المؤثرة في تحديد سعر العقار

التركيبة السكانية ويقصد بها البيانات التي تصف تكوين السكان مثل العمر والعرق والجنس وهو عامل مهم يؤثر على كيفية تسعير العقارات وأنواع العقارات المطلوبة.
أسعار الفائدة لها تأثير كبير على أسواق العقارات ويمكن أن تؤثر التغييرات في أسعارها بشكل كبير على قدرة الشخص على شراء عقار سكني وذلك بسبب انخفاض أسعار الفائدة وانخفاض تكلفة الحصول على القرض مما يؤدي إلى ارتفاع الطلب على العقارات.
الاقتصاد هو عامل رئيسي يؤثر على قيمة العقارات ويقاس عموماً بالمؤشرات الاقتصادية مثل الناتج المحلي والإجمالي ونشاط التصنيع وأسعار السلع وتتأثر قيمة العقار بالمبيعات الأخيرة واتجاهات السوق الحالية.
السياسات الحكومية والإعفاءات الضريبية والخصومات. [٣]
وفي النهاية يجب على المقيم أن يكون مؤهل ومحايد وليس له مصلحة مباشرة أو غير مباشرة في التقييم ويتوجب عليه إجراء فحص بصري كامل للداخل والخارج وملاحظة أي ظروف تؤثر سلبا على قيمة العقار.